부동산 중개수수료 계산기

중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 정해져 있고, 한쪽으로부터 받을 수 있는 한도가 기준입니다(공인중개사법 시행규칙 제20조제1항). 그래서 계산기의 큰 숫자는 사는 쪽(또는 세 드는 쪽) 한 사람이 낼 수 있는 상한이고, 파는 쪽(또는 내놓는 쪽)도 각각 따로 냅니다. 결과의 ‘쌍방이 각각 받는 경우 합계’는 양쪽이 같은 요율·한도를 적용받는다고 볼 때의 참고값입니다.

계산기의 금액은 상한이고, 실제 금액은 상한 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 정해져 있습니다(시행규칙 제20조제1항·제4항). 이 계산기는 협의 결과를 알 수 없어 상한만 보여 드립니다.

전세는 보증금(전세금)이 거래금액입니다. 보증금 외에 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 금액이 거래금액이고, 그 합계가 5천만 원 미만이면 월세에 70을 곱한 금액을 보증금에 더합니다(시행규칙 제20조제5항제1호 본문·단서). 5천만 원 정확히는 ‘미만’이 아니라서 ×100을 씁니다. 예를 들어 보증금 1천만 원, 월세 40만 원이면 ×100 합계가 5천만 원이라 거래금액은 5천만 원이고, 월세 39만 원이면 합계가 4,900만 원으로 5천만 원 미만이라 ×70을 적용해 거래금액은 3,730만 원입니다. ×70으로 계산한 값은 ×100으로 계산한 값보다 항상 작아서 다시 ×100으로 되돌리는 일은 없습니다. 조문에는 ×70을 쓰는 이유가 적혀 있지 않아, 이 계산기도 이유는 설명하지 않고 어느 쪽이 적용됐는지와 두 방식의 차이만 보여 드립니다.

오피스텔이 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 별표 2의 상한요율, 곧 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 적용됩니다(시행규칙 제20조제4항제1호). 하나라도 갖추지 못하면 그 밖의 경우로 보아 거래금액의 1천분의 9, 곧 0.9% 이내에서 협의합니다(같은 항 제2호). 0.9%는 정해진 요율이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다. 이 계산기는 요건을 판정하지 않고 체크한 대로 계산하므로, 요건을 갖췄다면 체크하고 다시 계산하세요. 요건은 건축물대장 등으로 직접 확인해야 합니다.

조문이 아니라 해석과 안내가 근거입니다. 법제처 법령해석 15-0523(2016년 1월 18일 회신)은 “개업공인중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지 여부와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액이라고 할 것입니다.”라고 밝힙니다. 이 해석은 법적 구속력이 없고, 중개보수 한도와 부가세의 관계를 정한 조문은 찾지 못했습니다. 경기·강원·경남 누리집 안내에는 부가가치세가 별도라는 문구가 있고, 다른 시·도 안내 페이지에는 이런 문구가 없는 곳도 있습니다. 부가가치세의 세율은 10퍼센트입니다(부가가치세법 제30조). 그래서 일반과세자를 고르면 상한 중개보수의 10%를 부가세로 더해 보여 드리고, ‘모름’이면 참고 금액으로만 보여 드립니다. 간이과세자·면세는 부가세가 어떻게 붙는지 확인하지 못해 계산하지 않으니 중개사무소에 확인하세요.

거래금액에 요율을 곱한 값이 아무리 커도 그 구간의 한도액까지만 받을 수 있다는 뜻입니다(시행규칙 별표 1). 한도액이 있는 구간은 주택 매매·교환의 5천만 원 미만(250,000원)과 5천만 원 이상 2억 원 미만(800,000원), 주택 임대차 등의 5천만 원 미만(200,000원)과 5천만 원 이상 1억 원 미만(300,000원)입니다. 나머지 구간은 한도액이 없습니다. 예를 들어 주택 매매 1억 9천만 원은 0.5%를 곱하면 950,000원이지만 한도액 800,000원이 적용됩니다. 한도액이 걸리면 결과에 ‘한도액 적용’이라고 표시됩니다.

주택의 중개보수 한도는 시·도 조례로 정하고, 주택 외는 국토교통부령으로 정합니다(공인중개사법 제32조제4항). 이 계산기는 시·도 조례 17건 중 15건에서 같은 요율표를 읽었습니다. 세종·대전·인천은 조례가 시행규칙 별표 1을 직접 따르도록 되어 있고, 12건은 시·도 안내표에서 읽었습니다(충남·전북은 시청 게시물, 부산은 검색 요약 단계이며, 조례 별표 본문은 한글 파일이라 직접 읽지 못했습니다). 충북·경북은 조례 별표 본문을 읽지 못해 확인이 필요하고, 광주·전남은 누리집이 “전남광주통합특별시”로 표기하고 있어 기존 조례의 적용 범위 확인이 필요합니다. 중개대상물과 중개사무소가 서로 다른 시·도에 있으면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준에 따라 받아야 합니다(시행규칙 제20조제3항). 이 계산기는 지역을 고르지 않으므로, 이런 경우에는 중개사무소 소재지 시·도의 안내를 함께 확인하세요.

5천만 원, 2억 원, 9억 원 같은 경계 금액은 ‘이상’ 쪽, 곧 높은 구간에 들어갑니다(시행규칙 별표 1의 ‘이상 … 미만’ 구간). 요율이 오르는 경계에서는 금액이 뛸 수 있습니다. 예를 들어 주택 매매에서 899,999,999원은 0.4%라 3,599,999원(원 미만 버림)이고, 9억 원 정각은 0.5%라 4,500,000원입니다. 결과 아래 ‘구간 경계에서 금액이 어떻게 달라지나’에서 경계마다 바로 아래와 경계 이상의 금액을 견주어 볼 수 있습니다.